In quale momento della compravendita immobiliare interviene il notaio e quali sono le garanzie del suo controllo? Dal compromesso alla trascrizione del rogito: ecco che cosa prevede la legge e quali possibilità sono rimesse alla volontà delle parti per una maggiore tutela.
Acquisto Casa: tutti gli step della compravendita immobiliare e il ruolo del notaio
Quando si risponde ad un annuncio privato per la vendita di un immobile (o ci si rivolge ad un’agenzia immobiliare) la prima cosa che probabilmente si farà è fissare un appuntamento per vederlo di persona. Supponiamo che il potenziale cliente sia interessato all’acquisto: che cosa succede dopo? Costui farà al venditore una proposta di acquisto (solitamente più bassa del prezzo di vendita). Se il venditore l’accetta questa diventa vincolante. Tuttavia l’acquirente può subordinare la validità della proposta alla buona riuscita della perizia bancaria e al rilascio del mutuo ipotecario.
Prima di arrivare al rogito quasi sempre c’è un passaggio intermedio: il contratto preliminare. Va chiarito comunque che è uno step facoltativo e che le parti potrebbero anche decidere di saltarlo.
Serve il notaio per il compromesso?
Di norma dunque, nella compravendita immobiliare, lo step successivo alla proposta di acquisto, qualora questa sia accettata dal venditore, è il contratto preliminare. Si chiama anche “compromesso” proprio perché il futuro acquirente si “compromette” ovvero si impegna a concludere l’atto. Il preliminare è un accordo le parti ma, per maggiore tutela, le parti possono anche decidere di trascriverlo dinanzi al notaio. La trascrizione, essendo una forma di pubblicità, è l’unico modo per rendere opponibile l’atto a terzi (ad esempio creditori del venditore o soggetti ai cui il venditore ha ceduto lo stesso immobile).
Deposito del prezzo al notaio: la tutela dal rogito alla trascrizione
E’ con il rogito che si ha il passaggio di proprietà dal venditore all’acquirente. Il momento del rogito rappresenta però anche per il futuro acquirente quello della corresponsione degli assegni per pagare il prezzo della compravendita. E’ il momento di tirare un sospiro di sollievo e si può stare tranquilli che tutto si sia concluso nel migliore dei modi e senza brutte sorprese? Purtroppo non sempre è così. L’atto di vendita infatti diventa opponibile ai terzi solo con la sua trascrizione. Dal rogito alla trascrizione passano di solito pochi giorni ma potrebbero essere sufficienti, in caso di malafede, per trasferire la stessa proprietà anche ad una terza persona. Esiste un modo per tutelarsi da questi rischi e assicurarsi che l’immobile venga consegnato libero da gravami (come ipoteche nascoste). Come? Lo strumento che interviene a questo scopo è il deposito del prezzo di vendita presso il notaio (introdotto di recente con la legge annuale per il mercato e la concorrenza). In sostanza al momento della stipula del rogito (o del preliminare) la somma viene consegnata al notaio, invece che direttamente al venditore. A sua volta il notaio verserà l’importo su un conto corrente a suo nome ma appositamente dedicato a questa operazione. La cifra sarà sbloccata a favore del venditore solamente quando sarà perfezionata la vendita, con l’avvenuta trascrizione (che mette al sicuro i diritti dell’acquirente). Si può anche subordinare il trasferimento del deposito al venditore alla presentazione della segnalazione certificata di agibilità (per la richiesta agibilità) o dopo la consegna della casa libera da persone e cose.
Di riflesso il deposito del prezzo al notaio potrebbe essere una tutela anche per il venditore che avrà la certezza di incassare la somma pattuita (seppure con qualche giorno di attesa in più).
La possibilità di ricorrere al deposito del prezzo presso il notaio (con versamento di quanto dovuto su conto corrente dedicato separato dal patrimonio personale del notaio) è prevista anche per il contratto preliminare che le parti decidono di trascrivere nei registri immobiliari. Chiaramente in questa ipotesi la somma che viene depositata non sarà già il prezzo della casa, ma la cd caparra confirmatoria (l’acconto a titolo di prezzo).
