Perché molti notai sconsigliano la donazione?

La donazione è un atto molto richiesto da parte, ad esempio, di genitori che vogliono trasferire una proprietà ai figli. Eppure spesso quando ci si reca dal notaio per la donazione si potrebbe essere scoraggiati a procedere in questo modo o quantomeno essere messi in guardia su alcuni rischi e paletti di questo istituto a vantaggio della vendita. Sull’ordine dei notai ancora oggi non mancano pregiudizi e luoghi comuni quindi è facile convincersi che lo facciano per un tornaconto personale: forse l’atto di vendita costa più di quello di donazione o richiede ai notai meno oneri per la stesura e la trascrizione? Ragionare con la mente libera da questi preconcetti “sulla casta” ci aiuta invece ad analizzare la differenza tra la donazione e la vendita e a comprendere anche perché la prima potrebbe comportare alcuni rischi da non sottovalutare.

La donazione si perfeziona con l’accettazione del donatario. Il motivo è intuitivo: quest’ultimo infatti non può essere vincolato ad una proprietà che non vuole.

Non tutti sanno peraltro che, dopo l’accettazione che la perfeziona, la donazione è irrevocabile (salvo che per ingratitudine del donatario e sopravvenienza di figli). E’ bene quindi che il donante sia consapevole di quello che fa, sotto tutti i profili (giuridico-economico-fiscale).

Che cos’è la donazione e quali sono i requisiti e gli effetti dell’atto?

Con il contratto di donazione, un soggetto (detto donante) regala qualcosa ad un altro soggetto (chiamato donatario). Perché si configuri la donazione, il beneficiario non sarà chiamato a versare nessun corrispettivo: si tratta infatti di un atto guidato da “spirito di liberalità”.

Che cosa posso donare e a chi?

Entriamo nel merito del profilo soggettivo e oggettivo: quali sono i requisiti delle persone che fanno o ricevono donazioni e quale può essere l’oggetto di tale trasferimento gratuito di proprietà?

Il donante può essere persona fisica o giuridica. E’ richiesta capacità di agire (sono nulle le donazioni fatte da minorenni, soggetti interdetti o inabilitati).

Le donazioni possono essere fatte anche a favore dei nascituri, anche se non ancora concepiti. In questi casi, l’accettazione spetta ai futuri genitori e i beni saranno amministrati dal donante o dai suoi eredi, salvo diversamente disposto.

Possono essere oggetto di donazione: denaro, azioni, quote societarie, beni mobili o mobili registrati (come un’opera d’arte o una macchina), beni immobili (una casa o un terreno) o anche una prestazione periodica (ad esempio una rendita vitalizia).

Per la donazione di denaro bisogna rispettare il limite dei pagamenti in contanti.

Quando la donazione ad oggetto un bene di valore considerevole (come un immobile, un terreno o una cospicua somma di denaro), l’atto va redatto per atto pubblico in presenza del notaio e due testimoni che diventerà opponibile ai soggetti terzi con la trascrizione. L’intervento del notaio è cruciale quindi sia per confermare che le parti siano consapevoli degli effetti della donazione, sia per la trascrizione presso ipubblici registri immobiliari.

Il concetto di “modesto” in merito all’oggetto della donazione, non è stabilito per legge perché potrebbe variare in base al tenore di vita del donante.

Rispetto alla vendita, la donazione gode di una tassazione agevolata.

• se interviene tra coniugi o tra parenti in linea retta, si applica l’aliquota del 4%sulla parte di valore dei beni oggetto di donazione non inclusa dalla franchigia di 1 milione di euro;
• se la donazione interviene tra fratelli e sorelle, si applica l’aliquota del 6%sulla parte di valore dei beni oggetto di donazione eccedente la franchigia di 100 mila euro;
• se la donazione avviene tra cugini, tra un coniuge e i genitori o i fratelli o i nipoti dell’altro coniuge, si applica l’aliquota del 6 %, senza alcuna franchigia;
• per tutti gli altri soggetti è prevista l’aliquota dell’8%, senza apposizione di franchigia.
• Se il donatario ha handicap grave, la franchigia applicabile è di € 1.500.000,00. L’imposta sulle donazioniva versata contestualmente alla registrazione dell’atto.

Proprio la convenienza fiscale è uno dei motivi per cui, in famiglia, si tende a preferire la donazione alla vendita. Anche la procedura può risultare più snella.

Acquisto casa donata: limiti e rischi

La normativa italiana punta a rendere abbastanza difficoltosa la circolazione del bene donato. Lo scopo dei paletti è quello di tutelare gli eredi legittimari.

Il codice civile (artt. 555 e ss.cc) prevede infatti espressamente che gli eredi legittimari (loro eredi o aventi causa), lesi nella quota di riserva, possano agire per la riduzione della donazione.

Questo rappresenta uno dei motivi principali per cui il notaio di fiducia potrebbe sconsigliare l’acquisto di una casa donata se non sono trascorsi almeno venti anni (termine temporale fissato dalla L. n. 80 del 2005). A queste condizioni è di norma peraltro molto difficile anche ottenere il mutuo per l’acquisto di casa: la banca infatti è ben consapevole dei rischi ai quali si espone. Ed è sempre questa la ragione che giustifica il fatto che le case oggetto di donazione in vendita abbiano di solito un prezzo più basso di quello delle quotazioni di mercato. Se si acquista casa tramite agenzia immobiliare, quest’ultima non potrà tacere il fatto che il venditore è diventato proprietario per donazione. La circostanza infatti rientra nelle condizioni pregiudizievoli che vanno comunicato al potenziale acquirente (pena la condanna al risarcimento dei danni).

L’erede può annullare la donazione se nel frattempo la casa è stata venduta?

Sul diritto alla restituzione dell’immobile donato a terzi in lesione della quota legittima, la legge è di recente intervenuta a scopo riformativo. L’articolo 563 c.c. prevedeva infatti che se i donatari contro i quali è stata accolta la domanda di riduzione hanno alienato a terzi gli immobili loro donati ma non sono passati venti anni dalla trascrizione dell’atto donazione l’erede legittimario possa rifarsi anche sui successivi acquirenti.

Stando ad un emendamento all’ultima Legge di Bilancio, chi acquisterà una casa donata non rischierà più di dover restituire l’immobile agli eredi danneggiati dalla donazione, per la lesione della quota di legittima.